+7(747)442-45-37 (WhatsApp)
А вот граждане Российской Федерации не могут продать квартиру или иную недвижимость в Украине до отмены военного положения. Постановление Кабинета Министров Украины №187 от 3 марта 2022 года запрещает отчуждение недвижимого имущества лицами с российским гражданством, не проживающими в Украине на законных основаниях. Запрет действует до истечения одного месяца со дня прекращения или отмены военного положения.
Собственник недвижимости в Украине, являющийся гражданином Российской Федерации, сталкивается с уникальной правовой ситуацией. Формально право собственности сохраняется и защищается законом. Фактически возможность распоряжаться имуществом — продавать, дарить, передавать в залог — заблокирована на уровне правительственного постановления. Эта коллизия создает неопределенность для владельцев, которые не могут ни воспользоваться имуществом, ни реализовать его рыночную стоимость.
На основании изменений, которое внесло постановление КМУ № 1309 от 12.12.2023 в более раннее, от 28.02.2022 г. № 164, граждане РФ могут получить свидетельство о праве на наследство. Но, это право не дает возможности отчуждать объекты наследования до отмены военного положения. Всем наследникам с гражданством РФ можно порекомендовать все-таки вступить в наследство, поскольку после истечения 6-месячного срока с момента открытия наследство они утратят и право вступить в наследство.
Ниже рассмотрены доступные гражданам РФ действия в текущих условиях, существующие альтернативы и механизмы грамотного управления украинской недвижимостью на расстоянии через профессиональное представительство.
- Правовая основа запрета
- Распространяется ли запрет на все виды недвижимости?
- Можно ли продать квартиру в Украине гражданину РФ сейчас?
- Разрешенные действия с недвижимостью
- Можно ли завещать недвижимость?
- Оформление доверенности: особенности для граждан РФ
- Почему российские доверенности не принимаются
- Принимает ли украинский нотариус доверенность, оформленную в России?
- Налоговые последствия для нерезидентов
- Практические сценарии управления недвижимостью
- Типичные ошибки и способы их избежания
- Профессиональное представительство как комплексное решение
- Перспективы: возможные изменения
Правовая основа запрета
3 марта 2022 года Кабинет Министров Украины принял постановление, введшее временные ограничения для граждан Российской Федерации. Документ запрещает лицам с российским гражданством, не проживающим в Украине на законных основаниях, совершать следующие действия с недвижимым имуществом:
- отчуждать недвижимое имущество (продавать, дарить, менять);
- передавать имущество в залог;
- совершать иные действия, влекущие переход права собственности.
Ограничение носит временный характер и действует до истечения одного месяца со дня прекращения или отмены военного положения в Украине. На момент подготовки материала точная дата отмены не определена, что формирует дополнительную правовую неопределенность для собственников.
Распространяется ли запрет на все виды недвижимости?
Да, запрет охватывает все объекты недвижимого имущества: квартиры, жилые дома, земельные участки, нежилые помещения, объекты незавершенного строительства. Исключений для отдельных категорий недвижимости или сумм сделок постановление не предусматривает.
Можно ли продать квартиру в Украине гражданину РФ сейчас?
Нет, продажа недвижимости гражданами Российской Федерации в Украине полностью запрещена до истечения одного месяца после отмены военного положения согласно Постановлению КМУ №187. Любые попытки обойти этот запрет через фиктивные договоры дарения или мены будут признаны нотариусами ничтожными.
Разрешенные действия с недвижимостью
Запрет касается исключительно отчуждения имущества. Право владения и пользования сохраняется в полном объеме. Граждане РФ могут:
- проживать в принадлежащей квартире или доме;
- сдавать недвижимость в аренду третьим лицам;
- получать доход от использования имущества;
- передавать имущество в наследство;
- совершать действия по сохранению имущества (ремонт, техническое обслуживание).
Собственник квартиры, постоянно проживающий в другом государстве, не может продать объект, но вправе сдавать его в аренду. Через представителя по доверенности заключается долгосрочный договор аренды с проверенным арендатором. Ежемесячный доход поступает на счет собственника, а квартира поддерживается в надлежащем состоянии. Это решение позволяет получать экономическую выгоду от имущества, сохраняя право собственности до снятия ограничений. Детали управления имуществом через доверенное лицо раскрыты в материале оформление доверенности из России.
Можно ли завещать недвижимость?
Да, право на составление завещания не ограничено. Гражданин РФ вправе распорядиться имуществом на случай смерти, указав наследников и доли. Завещание оформляется по общим правилам и подлежит нотариальному удостоверению. Наследники смогут получить имущество после открытия наследства, если к тому моменту запрет на отчуждение будет снят.
Оформление доверенности: особенности для граждан РФ
Для управления недвижимостью без личного присутствия требуется доверенность на представителя в Украине. Стандартные механизмы оформления документов для граждан РФ не работают из-за прекращения действия международных соглашений. Узнать, как это сделать, вы можете, обратившись за консультацией по контактам, указанным ниже:
+7(747)442-45-37 (WhatsApp)
Почему российские доверенности не принимаются
До 24 февраля 2022 года документы, выданные в России, принимались в Украине без дополнительной легализации на основании Минской конвенции о правовой помощи. После этой даты конвенция утратила силу для украино-российских отношений. Сейчас такие документы необходимо апостилировать и перевести на украинский язык. Как это сделать и как безопасно отправить документы в Украину — узнайте, получив бесплатную консультацию по контактам ниже:
+7(747)442-45-37 (WhatsApp)
О том, может ли представитель по доверенности продать принадлежащую гражданам РФ недвижимость и в каких случаях, подробно рассказано в специальном материале.
Принимает ли украинский нотариус доверенность, оформленную в России?
Некоторые украинские нотариусы могут отказывать в принятии доверенностей и других документов, оформленных должным образом, легализованных апостилем и переведенных на украинский язык, однако такой отказ является незаконным. Действия нотариуса в таких случаях обжалуются в суде.
Налоговые последствия для нерезидентов
Если запрет на отчуждение будет снят и собственник решит продать недвижимость, важно понимать налоговые обязательства. Для нерезидентов Украины действуют специальные ставки налогообложения.
При продаже недвижимости, находящейся в собственности менее трех лет, нерезидент уплачивает налог на доходы физических лиц по ставке 18% от цены продажи или оценочной стоимости объекта (применяется большая величина). Дополнительно взимается военный сбор в размере 5%.
Если недвижимость находилась в собственности более трех лет, налог на доходы физических лиц не начисляется независимо от налогового статуса продавца. Это правило распространяется и на нерезидентов.
Пример расчета: квартира стоимостью 2 миллиона гривен продается через два года после приобретения. Продавец — нерезидент Украины (но гражданин не РФ). Налоговые обязательства: НДФЛ 18% составляет 360 000 гривен; военный сбор 5% составляет 100 000 гривен; итого к уплате — 460 000 гривен (23% от стоимости).
Практические сценарии управления недвижимостью
Несмотря на запрет отчуждения, существует несколько законных способов управления имуществом на расстоянии.
Сценарий 1: Сдача в аренду через представителя. Собственник оформляет консульскую доверенность на представителя в Украине с полномочиями на заключение договоров аренды, получение платежей, решение коммунальных вопросов. Представитель находит арендаторов, заключает договоры, контролирует состояние имущества. Доход от аренды перечисляется собственнику. Преимущества: сохранение права собственности, получение пассивного дохода, поддержание имущества в надлежащем состоянии. Риски: необходимость контроля деятельности представителя, риск недобросовестных арендаторов.
Сценарий 2: Консервация объекта. Если недвижимость не планируется использовать, ее можно законсервировать. Представитель по доверенности обеспечивает сохранность имущества: оплачивает коммунальные услуги, проводит периодический осмотр, поддерживает минимальное техническое состояние. Это решение подходит для объектов, которые планируется использовать в будущем после снятия ограничений.
Сценарий 3: Оформление наследства. Собственник может составить завещание, определив круг наследников. После открытия наследства наследники получат имущество и смогут распоряжаться им в соответствии с действующим на тот момент законодательством. Этот сценарий актуален для лиц, не планирующих возвращаться в Украину в обозримом будущем.
Типичные ошибки и способы их избежания
Попытка продать через посредников. Некоторые собственники пытаются обойти запрет, оформляя договоры дарения или мены вместо купли-продажи. Нотариусы проверяют такие сделки на соответствие Постановлению КМУ №187 и отказывают в удостоверении. Любые сделки, направленные на отчуждение имущества гражданами РФ, признаются ничтожными.
Игнорирование коммунальных платежей. Собственники, не проживающие в Украине, перестают оплачивать коммунальные услуги, полагая, что это не их забота. Накопление долгов приводит к судебным искам, аресту имущества и дополнительным расходам. Даже при невозможности продажи имущество требует поддержания в надлежащем состоянии.
Профессиональное представительство как комплексное решение
Управление недвижимостью в условиях правовых ограничений требует профессионального подхода. Ошибки в оформлении доверенностей, несоблюдение процедур, неправильная оценка налоговых последствий приводят к финансовым потерям и юридическим проблемам.
Профессиональное представительство включает:
- консультации по правовому статусу недвижимости и допустимым действиям;
- содействие в оформлении доверенностей;
- представительство в государственных органах и перед третьими лицами;
- заключение договоров аренды и контроль их исполнения;
- оплату коммунальных услуг и налогов от имени собственника;
- подготовку и подачу отчетности в налоговые органы;
- представительство в украинских судах;
- мониторинг изменений законодательства и информирование клиента.
Клиент, владеющий несколькими объектами недвижимости в разных городах Украины, через профессионального представителя оформляет консульские доверенности, заключает долгосрочные договоры аренды с проверенными арендаторами, налаживает систему ежемесячной отчетности. Собственник получает регулярный доход и информацию о состоянии имущества, не выезжая из России. При изменении законодательства представитель оперативно информирует клиента о новых возможностях. Заказать комплексное сопровождение можно обратившись по контактам:
+7(747)442-45-37 (WhatsApp)
Перспективы: возможные изменения
Запрет на отчуждение недвижимости гражданами РФ носит временный характер и привязан к военному положению. Возможные сценарии развития ситуации:
- отмена военного положения — запрет автоматически прекращает действие через месяц;
- внесение изменений в Постановление КМУ №187 — частичное снятие ограничений для отдельных категорий собственников;
- сохранение текущего статуса-кво на неопределенный срок.
Собственникам рекомендуется следить за изменениями законодательства и быть готовыми к оперативным действиям при появлении новых возможностей.
Резюме
Граждане Украины (имеющие украинский паспорт) могут оформить продажу собственности в Украине удаленно, через представителя.
Граждане Российской Федерации не могут продать недвижимость в Украине до отмены военного положения. Однако право собственности сохраняется, и существуют законные способы управления имуществом: сдача в аренду, консервация, оформление наследства. Профессиональное представительство позволяет эффективно управлять недвижимостью на расстоянии, минимизируя риски и обеспечивая сохранность имущества.
При владении недвижимостью в Украине и необходимости профессионального управления имуществом, оформления документов или консультаций по правовым вопросам целесообразно обратиться для обсуждения ситуации. Команда специалистов обеспечивает представительство для граждан, находящихся за рубежом, и помогает решать сложные юридические задачи в условиях меняющегося законодательства.
+7(747)442-45-37 (WhatsApp)
Материал актуален на август 2026 года. Правовая ситуация может измениться, рекомендуется уточнять актуальную информацию перед принятием решений.
Об авторе: материал подготовлен командой юристов nasledstvo-v-ukraine.com, которые специализируются на сопровождении сделок с недвижимостью для граждан, находящихся за рубежом. Все факты в статье сверены с действующим законодательством Украины.
