Ситуация: вы получили в наследство квартиру или дом в Украине. Когда эту недвижимость можно продать и какие здесь есть ограничения? Ответ зависит от трёх вещей: есть ли у вас свидетельство о праве на наследство, зарегистрировано ли право собственности и нет ли на объекте арестов или запретов. Разбираем полный алгоритм действий.
- Когда можно продать унаследованную недвижимость
- Этап 1. Получите свидетельство о праве на наследство
- Этап 2. Зарегистрируйте право собственности
- Этап 3. Проверьте, нет ли обременений
- Ипотека
- Арест
- Запрет на отчуждение
- Особенности для граждан Российской Федерации
- Пошаговый алгоритм продажи унаследованной недвижимости
- Налоговые последствия продажи
- Частые ошибки наследников
- Вопросы и ответы
- Через сколько времени можно продать унаследованную недвижимость?
- Можно ли продать недвижимость, если на ней ипотека?
- Что делать, если на недвижимость наложен арест?
- Могут ли граждане РФ продать унаследованную недвижимость?
- Нужно ли платить налог при продаже унаследованной недвижимости?
Когда можно продать унаследованную недвижимость
Продать недвижимость, полученную в наследство, вы сможете только после того, как станете её полноправным собственником. Для этого нужно пройти несколько обязательных этапов. Подробнее о процедуре — в статье «Документы для оформления наследства на недвижимость».
Этап 1. Получите свидетельство о праве на наследство
Пока у вас нет свидетельства о праве на наследство, продать, подарить или иначе распорядиться недвижимостью не получится. Именно этот документ подтверждает, что право собственности перешло от умершего к наследнику.
Когда выдают свидетельство:
- По общему правилу — через 6 месяцев после открытия наследства (смерти наследодателя);
- Если завещание составлено в пользу зачатого, но ещё не родившегося ребёнка — выдача откладывается до его рождения;
- То же самое касается ребёнка, зачатого при жизни наследодателя и родившегося после его смерти, когда наследование идёт по закону.
Если наследников несколько, свидетельство выдаётся каждому — с указанием имён и долей остальных (ст. 1297 Гражданского кодекса Украины).
Этап 2. Зарегистрируйте право собственности
Следующий шаг — регистрация права собственности в Государственном реестре вещных прав на недвижимость. Как только запись внесена, вы становитесь полноправным собственником и можете свободно распоряжаться имуществом.
Этап 3. Проверьте, нет ли обременений
Даже со свидетельством и зарегистрированным правом собственности продать объект можно не всегда. Перед выдачей свидетельства нотариус проверяет, нет ли на нём запретов, ипотеки или ареста.
Ипотека
Ипотека не помешает получить свидетельство — его выдадут. Но нотариус в течение двух рабочих дней письменно уведомит кредитора (или налоговый орган). А вот продать недвижимость с ипотекой получится только с согласия кредитора — кроме случаев, когда закон прямо запрещает отчуждение.
Арест
Если на имущество наложен арест, выдача свидетельства приостанавливается до его снятия. Без этого продажа невозможна.
Запрет на отчуждение
Запрет на отчуждение означает, что собственник не может свободно распоряжаться недвижимостью. Нотариус налагает такой запрет в следующих случаях:
- По обращению органа опеки и попечительства для защиты прав ребёнка, который владеет или проживает в этом помещении;
- При выдаче свидетельства о праве на наследство наследникам лица, объявленного умершим (такие наследники не вправе отчуждать недвижимость в течение пяти лет — ст. 46 Гражданского кодекса Украины);
- При покупке жилья (доли) с использованием жилищного сертификата за повреждённое или уничтоженное во время боевых действий имущество (согласно Закону о компенсации).
Особенности для граждан Российской Федерации
На основании Постановления Кабинета Министров Украины № 187 от 3 марта 2022 года граждане РФ, которые не проживают на территории Украины на законных основаниях, не могут отчуждать недвижимое имущество, ценные бумаги, корпоративные права, транспортные средства, передавать их в залог или совершать любые другие действия, влекущие их отчуждение.
Этот запрет действует до истечения одного месяца со дня прекращения или отмены военного положения.
Пошаговый алгоритм продажи унаследованной недвижимости
Налоговые последствия продажи
При продаже унаследованной недвижимости важно учитывать налоги:
- Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) — 18% от суммы продажи;
- Военный сбор — 5%;
- Льгота: если недвижимость находилась в собственности более 3 лет, налог не уплачивается. Для унаследованного имущества срок владения исчисляется с момента открытия наследства;
- Если продаётся один объект недвижимости в году и это первая продажа в текущем году, возможно освобождение от налога.
Рекомендуем заранее проконсультироваться с налоговым консультантом, чтобы точно рассчитать свои обязательства.
Частые ошибки наследников
Опираясь на анализ судебной практики, выделим несколько типичных промахов:
Вопросы и ответы
Через сколько времени можно продать унаследованную недвижимость?
Минимальный срок — 6 месяцев со дня смерти наследодателя (именно столько ждут выдачи свидетельства о праве на наследство). После получения свидетельства и регистрации права собственности недвижимость можно продавать.
Можно ли продать недвижимость, если на ней ипотека?
Да, но только с согласия кредитора. Нотариус уведомит кредитора, и без его согласия сделку не удостоверят.
Что делать, если на недвижимость наложен арест?
Добиться снятия ареста. Без этого продажа невозможна. Обратитесь к лицу или органу, который наложил арест.
Могут ли граждане РФ продать унаследованную недвижимость?
Нет, до отмены военного положения. Постановление КМУ №187 от 3 марта 2022 года запрещает отчуждение недвижимости гражданами РФ.
Нужно ли платить налог при продаже унаследованной недвижимости?
Да, если недвижимость находилась в собственности менее 3 лет. НДФЛ — 18%, военный сбор — 5%. Срок владения исчисляется с момента открытия наследства.
+7(747)442-45-37 (WhatsApp)
Важно: эта статья носит информационный характер и не является юридической консультацией. В каждой конкретной ситуации рекомендуем обращаться к квалифицированному специалисту по наследственным делам.
